금년 초부터 지금까지 약 반년정도 주거용 물건을 계속 입찰했는데, 그 일련의 과정을 기록해 두고 싶다(2년마다 이와 같이 사사사사할 계획이므로.. 미래의 나에게.. 이대로 계속 반복한다)———결론적으로 용인시 처인구 능원리에 이처럼 마당도 깨끗하고 지은지 2년밖에 안된 신축 단독주택을신탁공매에서 6.37억(낙찰가 6.1억+건물분 부가세 2700만원)에 단독 낙찰돼 경매보다 1억 싸게, 시세보다 2억 싸게 받아 2년 후 2억 차익이 예상되는 물건이다. (시세가 오르면 더?!) 언제나 희망회로 풀가동) 공매는 사랑♡지금까지 공매로 낙찰받은 물건이 결과가 좋았지만, 이번 물건도 그렇다고 생각한다.온비드에 물건 메인 사진이 예뻐서 너무 많이 알아보면 어쩌나 했는데~ 결과는 단독 낙찰!!사진 설명을 입력하십시오.입찰하기 전에 신탁사, 우선수익자은행, 부동산, 분양사무소에 전화했을 때 공매가 나온 것을 전혀 모르고 있어 단독 낙찰을 어느 정도 예상하고 있었다.왜 조사한 사람조차 아무도 없었을까? 내 생각에는 공고일이 5월 17일이고, 내가 입찰한 날이 6월 18일, 1개월이 되지 않아 노출기간이 짧은 편이다. (경매가 보통 본건이 1개월 정도 노출되기 때문에 경매로 하면 본건에 단독 낙찰된 것과 비슷한 노출기간이다.)한달에 한번정도 물건을 검색하는 사람은 이 물건을 볼수도 없지만.. 나는 이제 물건을 검색하는게 취미니까 (너무 재밌어!!) 그물에 걸렸어~~ ><!! 게다가 낯선 신탁공매+단독주택이었기 때문에 더욱 사람들의 눈이 쏠리지 않았던 것 같다. 반년간의 입찰 과정내가.. 알고보니 명의가 3개나 있었어… (그동안 왜 힘들게 상가낙찰해서 편의점 담배전쟁하고 있었는지………각 명의별 증빙소득과 기존 대출금액을 DSR계산기에 넣으면 이렇게↓DSR 50%(제2금융권 기준)까지 충족하는 대출 가능 금액을 알 수 있다.예를 들어 최초 명의의 경우 DSR 계산기상 대출이 10억까지 가능하고 통상 낙찰가의 80%까지 경락잔금 대출이 나온다고 봤을 때 입찰가가 12.5억(=10억/80%)까지는 대출이 80% 나온다고 보면 된다.그래서 옥션에서 감정가 순정렬 ->12억 대는 첫 번째 명의, 4억 대는 두 번째 명의, 10억 대는 세 번째 명의를 쓴다고 생각하고 물건을 검색한다.올해 초부터 지금까지 4개월간 총 19건을 조사했다. 이 중 입찰한 것은 7건으로, 7번째의 낙찰. (욕심에 찬 저의 입찰가격을 보고, 아마 금년중에 낙찰되지 않을 것이라고 하는 분도 계셨습니다.)덧붙여서. 이렇게 전국의 물건을 단시간에 조사하고 보니까 확실히 저평가된 아파트가 보이기도 했다.(예를 들어,”부산 현대 미국 아파트”vs.”대구 수성 3가 화성 파크 드림 아파트”를 보면, 집세 환율은 1억/200만원으로 같지만, 매매 가격은 부산 현대 카멜리아는 15억, 대구 화성 파크 드림은 10억에서 형성된다.->대구 화성 파크 드림이 저평가.)그리고 분명히 서울 아파트의 전세금률이 적어도 60%이상으로 높은 사람이라는 것으로 나타났다.다른 지역은 50~55%인 것으로 휘어.(다음의 글에는 서울의 아파트 낙찰기를 사용하고 싶은데..)..이제 서울은 버스가 떠난 모양이다..ㅠ)또 처음에는 기계적으로 “물건 검색-전화 번호부-대리 입찰-패찰”를 반복했지만, 이것도 직장에 다니며 짧은 점심 시간에 조사하기에는 너무 바빠서 절박했다.그래서 하면 할수록”부담이 되는 포인트”가 확실한 물건만 조사하게 됐다.(어떤 포인트인지는 팰콘 선생님의 경매 실전 반에 매우 널리 알린다)투자 포인트:신탁 공매+단독 주택(시세 파악 어려울 것)이 물건을 공투하게 된 고르크님과 부검자님의 단톡방에 처음 이 물건을 올렸을 때 내 멘트는 “당장 임장이 되어야 한다”는 단 한마디였다.ㅎㅎ 좋은 물건은 한눈에 좋을 것 같다.이 물건을 공투하게 된 고르크님과 부검자님의 단톡방에 처음 이 물건을 올렸을 때 내 멘트는 “당장 임장이 되어야 한다”는 단 한마디였다.ㅎㅎ 좋은 물건은 한눈에 좋을 것 같다.골국씨가 바로 갔다와줬어♡(경매,공매 좋은 물건이 갑자기 나오니까.. 시간이 없는 직장인들은 공투해야 서로 도울 수 있어! 게다가 우리는 워킹맘… 혼자서는 절대 할 수 없어… ㅠ) 온라인 조사나는 단독주택에 한 번도 살아본 적이 없지만 4살 쌍둥이를 키우는 엄마로서 어떤 주택이 아이를 키우는지, 주거 수요가 많은지 분명히 알 것 같았다.내가 살고 싶은 단독주택은 -도심에서 가깝고 -깔끔한 마당이 있고(마당이 없으면 아파트 1층과 다른 것은 무엇인가) -2층 이하(3층 이상은 있어도 쓰지 않고 청소 관리만 귀찮을 것 같아) -깨끗한 집이 물건은 이 모든 것을 갖춘 집이었다.1. 입지 다케다 15분분당 20분이타바시25분도심에서 가까웠다.마당도 네모나고 평지였고. 2층 예쁜집으로 2. 시세디스코 실거래가이 타운 하우스에서 본 공매 건과 비슷한 연면적(67평)의 주택의 실거래가가 21년 9월에 7.9억8.7억으로 밀렸다.이때 다 분양된 것 같아. 그런데 21년 9월은 부동산 시장이 좋을 때니까 분양된 거 아닐까?내가 분양가보다 더 주목한 것은 감정서 거래 사례를 보면 사용승인일로부터 몇 달 안에 거래됐다는 것이다(즉, 건설하자마자 분양됐다는 것. 즉 수요는 많다! 상가의 공실을 1년 경험해 보고 생각한 것이지만 가격이 떨어지는 것보다 수요가 없다는 것이 훨씬 두렵다)또 디스코 실거래가를 보면 2023년 3월 건물 88평짜리가 12.5억24년 1월 건물 96평짜리가 13억 최근에도 실거래가 됐다.단순 계산으로 96평이 13억에 팔리면 >매물지 67평은 9억엔 팔리지 않을까? (3층 90평대 집보다 2층 60평대 집을 당연히 더 좋아할 텐데!) 그리고 결정적으로.. 지금보다 시세가 더 나빴던 1년 전 같은 타운하우스의 같은 평형 2층 주택 경매 낙찰가가 7.25억이었다. 경매에서 10~15% 싸게 받는다고 가정하면 시세는 8억 정도?!현장의 임장글을 쓰면서 다시 보니.. 임장때부터 빈집냄새가 물씬 났네.. (명도경험은 따로 풀기로)글을 쓰면서 다시 보니.. 임장때부터 빈집냄새가 물씬 났네.. (명도경험은 따로 풀기로)전화번호부.아파트는 단지 내 상가에 드문드문 있지만 단독주택은 부동산을 찾기도 어렵다.그냥 전화를 많이 해보는 수밖에… 15곳의 부동산에 전화했다.요약하면 매매가는 8억이면 바로 팔리고 시간 여유 있게 팔면 9억 정도.월세 1억/200~250이면 두 달 안에 맞춰줄게.- 전세가 좀 천차만별이었어. 전세 5억원도 언제 맞힐지 모르니까~ 6.5억까지 얘기하는 곳도 있었다.명도 때문에······ 낙찰받고 6일만에 잔금을 치렀다^^^^하하하하 낙찰받고 전화했더니 전세 6억에 계약하는 손님이 있다는 부동산, 전세 7억에 맞춰준다는 부동산도 있어서 명도가 즐거워요~~^^^^일상 경매는 최고의 취미생활.다음 달에는 명도가 끝나고 깨끗한 내부 모습을 자랑할 수 있기를…
